2024年养老地产专题报告:结庐人境大国丰,老有所养夕阳红
1. 养老地产基本概念
1.1 养老地产的定义和内涵
关于养老地产的具体定义,目前业界尚未形成广泛认可的观点。我们认为,养老地产是一种投资规模大、回报周期长、上下游产业链长,整合较多资源,实现房地产业、 服务业、医疗保健业、金融保险业等众多行业融合的新兴业态。 具体而言,我们认为,养老地产是在人口老龄化背景下,以地产为载体、养老为核 心,将住宅、商业及养老服务(涵盖医疗、娱乐、教育、餐饮、保险、金融等一系列产 品与服务)融合在一起,从而为老龄人提供基本养老服务,并满足其多层次、多功能服 务需求的一种新兴业态。 我们认为,相对于传统的地产开发而言,养老地产开发有助于为房企发掘新客户群 和赢利点。但同时对于房企而言,养老地产开发同样提出更多要求,具体而言:1)需 要具备在医疗、保健等针对老年人需求方面的资源整合能力;2)需要具备寻找长期投 资资金的能力;3)需要有对于养老产品的持续运营和管理能力。
1.2 养老地产的主要特点
我们认为,作为融合了众多行业的新兴业态,养老地产主要特点如下: 1)目标客户集中老年人,项目选址与规划设计要求高。养老地产的目标客户群是 60 岁以上的老年人,从健康程度上又主要划分为完全自理型、介助型和介护型。这导 致养老地产在选址和规划上要求颇高。首先,选址要求交通便利,周边生活配套设施齐 全;其次,选址要求自然环境良好,空气清新等;第三,规划设计上要充分考虑老年人 的需求,如设置无障碍通道,配备医疗服务站、康体文化和养生中心等。 2)上下游产业链长,参与主体较多。首先,开发商是养老地产的开发者也是养老 服务资源的整合者,居于养老地产链的核心位置;其次,养老地产的健康发展离不开国 家养老政策的大力支持与有效监管;第三,无论前期金融机构的资金支持,还是后期医 疗卫生和物业管理机构的积极参与,都是养老地产得以良性发展的重要因素。 3)投资大、回收期长、专业性强。由于产业链长,投资规模大,总投资成本高, 回收期长,加之医养服务专业性强,这使得养老地产的投资风险远高于一般住宅地产。 同时,老年人消费较为理性、风险防范意识强,都会导致实际的消费潜力释放难度较大。4)依靠专业化的养老服务来实现增值,结合商业金融实现持久发展。高品质的养 老服务是养老地产的核心价值创造点,这要求养老地产设计要将硬件设施建设与医护、 健康、文娱、人文关爱等软服务有机结合起来,从而实现项目资产增值,并通过物业经 营权与收益权的商业金融化运作,获取盈利和持久发展。
2. 海外养老地产主要模式
2.1 美国养老地产主要模式
目前,美国养老地产模式有三种:差异化养老社区(太阳城模式)、持续护理退休 社区模式(以下简称 CCRC)、金融机构参与的 REITs(房地产信托投资基金)模式。其中, 太阳城模式一般以养老地产出售为主,部分出租;CCRC 模式则主要采取出租方式,同 时向老人提供日常协助或医疗护理;REITs 模式是由金融机构参与投资,通过出租或委 托经营回收成本的一种金融养老模式。
1)太阳城模式:销售养老地产,对象是健康老人
美国太阳城模式起于上世纪 60 年代在亚利桑那州凤凰城的第一个太阳城项目,从 而开启了美国养老社区的建设历程。 太阳城养老地产主要针对55~70岁的健康老人提供住宅、康乐会所和户外运动设施。 这种模式是通过销售养老住宅,使得开发商得以收回前期投资并获利。太阳城一般选址 在郊区,占地面积大、容积率低,采用精装修标准,使得健康老人拎包即可入住,同时 项目周边一般配有社区商业中心。考虑到老年人收入水平,太阳城养老地产项目的房价 往往相对周边较为便宜,这些都对老年购房群体构成了很大的吸引力。 为了节省成本,同时考虑到项目面向的是康健老人,因此社区内不提供医疗、护理 等配套服务,而主要是依赖社区所在区域提供的医疗服务配套。尽管如此,社区还是为 健康老人提供了多样化的生活运动设施,如高尔夫球场、娱乐中心及教育培训等。此外, 在医疗护理方面,太阳城也允许市场上的第三方提供老人需要的家政、保健等服务。 一般而言太阳城项目规模都比较大,平均规模在 23000 户左右,入住率达 90.95%。 此外,太阳城住宅的类型也十分丰富,除了主流的独栋和双拼,还有多层公寓、独立居 住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等可供老人选择。
2)CCRC 模式:运营商主导,大多数为非盈利性组织
美国另一种已有 100 多年历史的主流养老地产模式是持续护理退休社区(CCRC)。 它属于一种运营商主导下的精细化管理服务模式,目前已经发展成为复合型养老社区。 CCRC 模式可以让老人不需要搬家就在复合型社区中实现健康管理、护理和医疗等 不同年龄阶段的基本养老需求。目前,美国共有近 2000 处 CCRC,其中约 82%为非盈利 性组织所有,相当一部分是从传统养老院转型而来。 目前,美国的 CCRC 主要服务三类老人:首先是年龄介于 55~65 岁之间的在社区中 有独立住所的自理型老人。CCRC 可以为这部分老人提供餐饮、清洁、医疗保健及紧急 救护等便捷的社区服务,同时社区还组织各类活动来丰富老年人的精神生活。其次是需 要他人照料的介助型老人。除了提供饮食、穿衣、洗浴等日常生活护理服务外,CCRC 也会在老人身体可接受范围内提供各类活动。第三是生活完全无法自理的介护型老人。 CCRC 提供特殊的介护单元和 24 小时专业的护士监护服务。 一般而言,为节约成本 CCRC 选址通常是郊区,以多层为主,布局紧凑,密度比太 阳城模式更高。同时,CCRC 对管理和护理人员的专业水平要求较高,且员工人数也较 多,服务人员与入住老人的比例可以达到 1:1。 最重要的是,CCRC 模式只提供地产租赁权和服务享受权,获利方式是收取房屋租 赁费和服务费,后者包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。其中, 入门费从 20 万美元到 100 万美元不等,年费或月费则视情况而定:例如健康老人每月 需支付 3000 美元,半护理老人每月支付 4000 美元,全护理老人每月支付 5000~6000 美 元。而特殊服务费由个体所需的特定额外护理服务来定。
3)REITs 模式:金融机构进行前期投资,主流盈利模式为净出租
美国 REITs 是养老地产的主流投资商。这种模式可以促进金融机构参与养老地产, 为养老地产的开发和运营提供资金来源,从而使得开发商获得更好的退出渠道。 美国大型养老或医疗地产类 REITs 公司旗下拥有的物业数量可达 600 多处。其中, 80%~90%的物业是直接持有,其余则是通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金 平台共同持有。这类养老或医疗地产类 REITs 的总资产可达百亿美元以上。 美国养老或医疗地产类 REITs 的投资方式有净出租模式、委托经营模式两种:在净 出租模式下,美国 REITs 公司在每年收取固定租金费用的基础上将养老物业出租给运营 商,而由运营商承担直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切费用。这种模 式下的 REITs 毛利润率很高,租金收益高达 50%以上,而且几乎不承担任何经营风险; 而运营商则需要将全部经营收入去剔除租金费用、运营成本后获得剩余收益,所以它将 承担绝大部分的经营风险。在委托经营模式下,美国 REITs 公司将旗下养老物业托管给 运营商,由运营商每年收取经营收入的 5%~6%作为管理费。这种模式下所有的经营收入、 经营成本和经营剩余收益都由 REITs 公司核算,由此 REITs 公司承担经营风险。 由于净出租模式下的 REITs 风险低且收益稳定,因此,美国 REITs 公司的大多数养老 物业采用净出租方式来运营,少数物业采用委托经营模式。长期以来,正是依靠着赚取 租金收入以及部分经营所得,美国 REITs 公司获得了持续的稳定收益,成为了美国养老 地产市场上富有竞争力的长期投资者。
2.2 日本养老地产主要模式
1)日本养老地产分为两类:住宅、机构设施
从运营模式上看,日本养老地产主要分为“住宅”和“机构设施”两大类。前者主要是 个人或单位向老人出租空闲房屋并提供养老服务的一种经营模式。后者是由开发商建造 各种适合老人居住的房屋和设施,同时提供老人所需的饮食、医疗、护理、娱乐等各种 服务的一种模式。
日本“住宅”类养老地产入住的对象主要为 60 岁以上能生活自理的健康老人。具体 而言,“住宅”类养老地产又可分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅、自有产权住宅 等几类。以“高龄者住宅”这种较为流行和具有代表性的模式为例,老人与房东会分别签 订租赁和服务协议,然后房东按照协议的约定提供护理、餐饮、家政等各种服务以获得 相应的收入。 日本“机构设施”类养老地产又可进一步划分为:护理型医疗设施、老人疗养设施、 特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等模式。不同于“住宅”类养老 地产,“机构设施”类养老地产中的“收费老人住家”必须配置护理服务,这些服务涵盖了 老人所需的饮食、医疗、护理、娱乐等各种服务。
2)日本养老地产的经营模式分析
“住宅”类养老地产中的“高龄者住宅”模式 。首先,在收费模式上,日本“高龄者住宅”模式主要收费项目包括租金、管理费、护 理费用等。考虑到一般房东不太愿意将房子出租给老人,为此日本政府出台了《高龄者 专用租赁住宅登记标准》,规定由各级政府负责搭建面向老人和房东的房屋租赁信息平 台,鼓励房东按照平台上的标准要求改造房屋并登记备案,从而促进了双方的交易。 其次,在盈利模式上,日本“高龄者住宅”模式中房东可以提前收取几个月租金作为 入住保证金。除了房租以外,房东也可以提供餐饮、清洁等其他服务以获得额外收入。 第三,在成本计算上,日本“高龄者住宅”模式中的费用主要包括房屋的改建费用、 物业管理费用、水电煤等费用。同时,房东可以自由决定是否提供各种老人服务,方式 上既可以自己提供,也可以委托第三方专业机构提供。
“机构设施”类养老地产中的“收费老人住家”模式 。首先,在收费模式上,日本“收费老人住家”模式主要的收费项目包括入住金、管理 费、餐饮费、清洁费、护理费等。其中,入住金是用以购买“收费老人住家”内的房屋以 及共用部分、公共设施及各种设备的使用权。其中,入住金数额是根据将要入住的老人 的年龄大小、健康状况、当地平均寿命及服务类型等来确定的。如果老人中途解除租赁 合同或不幸去世,则扣除入住期限后剩余的入住金会退还给老人或其合法继承人。如果 该老人实际寿命长于入住时预测的期限,则老人有权继续免费使用房屋。 其次,在盈利模式上,近年来,面积在 20 平米左右并且配置单独的小厨房和盥洗 室的日本“收费老人住家”单元日益流行。这可以使得开发商收取较多的“入住金”,从而 部分或大部分的收回其建设成本以缓解开发商的资金压力。其后运营过程中开发商通过 收取管理费及其他各种服务费来维持日常经营所需和回收其他投资成本。 第三,在成本计算上,“收费老人住家”模式的主要投入为购买土地、设施建设、服 务人员工资、设备采购、水电煤等费用。其中,服务人员的工资占运营成本一半左右, 这使得该模式下聘用工资较低的非全日制护工或派遣工非常普遍。
2.3 德国养老地产主要模式
从老年人衰老过程中的居住环境变迁来看,目前德国的养老地产模式分为三类:居 家养老、照料型住宅和养老院。总体上,上述三种模式呈现护理资源配置由少增多,护 理专业程度由弱变强的一般性规律。
1)居家养老模式下的养老地产特征分析
目前,德国的居家养老模式下的养老地产具有以下三个特点: 一是住房进行适老化的空间改造。德国政府推行由德国复兴信贷银行支持的住房适 老化改造项目,符合要求的住宅可以获得相应的信贷资金的支持。二是居家养老服务的不断完善。由于德国部分社区仅提供邻里援助,且只涉及生活 服务层面,因此越来越多的德国老年居民向专业供应商订购班车、保洁等非护理性服务; 同时,老年居民还与专业的服务提供商签订护理合同以获得门诊(移动)护理服务。 三是环境辅助生活技术的配套支持。近年来环境辅助生活技术在居家养老中获得了 较快的发展。这类技术便利了老年人的居家养老,同时也支持专业人员的日常护理工作。 德国的环境辅助生活技术在辅助设备、康复管理设备和数字信息平台等方面均有不少发 展,其中如防跌倒技术设备等安全技术获得的应用最广。
2)照料型住宅模式下的养老地产特征分析
德国的照料型住宅又称作“辅助生活服务型住宅”。 这种养老模式比较适合居住在 家中,生活部分自理,但需接受移动护理服务或由家人护理的老年人。 因此,德国的照料型住宅一般配有护理和生活服务设施,处于援护期的老人可以选 择入住此类住宅以延续自己健康活跃的自主生活状态。目前,德国照料型住宅还缺乏法 律上的规定和标准,这导致此类住宅在组团规模、居住单元面积、服务配套种类等方面 差距较大。此外,德国照料型住宅的居住成本较高,入住者至少需要签订两份合同(房 屋租赁合同和服务合同),费用通过老人自身的养老金和相关护理保险来共同承担。 德国照料型住宅在欧美国家中十分普遍,如美国的辅助生活(assisted living)。我国 很多养老地产项目也参考了欧美这种辅助生活的养老理念。
3)养老院模式下的养老地产特征分析
德国的养老院也称作“住院照料设施”、“老年人照料中心”,它可以为援护期的老人 提供专业的医疗护理和照料,租金费用由老年人自身的各类护理保险来承担。德国的养 老院设施建设和运营由慈善机构、民间组织和政府共同承担。根据所提供的服务范围不 同,德国的养老院又可细分为养老院、养老公寓、护理院。此外,德国养老院以出租型 物业为主,几乎没有大规模销售型养老地产项目。 目前,德国很多机构的养老资源对社区开放,可以提供日夜照料或短期护理的不同 选择。同时,德国的相关护理保险支持在短期护理设施中居住的时间最长为八周。由此 可见,德国的机构养老正逐渐弱化了固有特征,向社区居家模式融合,门诊辅助生活形 式越来越像住院设施,正日益成为护理和支持人员的重要服务场所。 正因为如此,德国的养老院备受房地产投资者的追捧。一方面,投资者看好德国社 会人口长期老龄化的发展趋势,另一方面德国养老院等机构养老所拥有的长期租约和专 业化的运营能力也得到投资者的认可。
3. 我国养老地产现状和未来发展空间
3.1 我国迈向重度老年社会
建国后,我国人口结构出现日益严重分化。其中,0-14 岁人口占比从 1964 年的 40.7% 持续下滑至 2023 年的 16.36%;15-64 岁人口占比从 1964 年的 55.7%先上升至 2010 年的 74.5%后,再逐渐回落至 2023 年的 68.26%;65 岁以上人口占比则从 1964 年的 3.6%持续 上升至 2023 年的 15.4%。这反映出我国社会已经进入中度老年化社会,正在向重度老年 化社会迈进。 随着我国老年人口比重的上升,将不断加重我国老年抚养比和社会的抚养负担。目 前,我国的老年抚养比(=65 岁以上老年人口/15-64 岁人口)已经由 1982 年的 7.98%持 续上升至 2022 年的 21.83%,且近年来有不断加速趋势。
我国社会的老年化程度正不断加剧。2023 年,我国总人口数达 14.10 亿人。其中 65 岁以上老年人口占总人口的比例是 15.4%。此外,从年龄分布看,如果以每五年作为 一个人口年龄层划分,2022 年我国的 30-34 岁和 50-54 岁的两个年龄层的人口数最 多,从而形成两个人口高峰段。这两个高峰人群将会分别在 10 年、30 年后相续进入 60 -65 岁以上的老年阶段,从而在 30 年后叠加形成中国的老年抚养压力高峰。
从横向看,我国老年抚养比在 2022 年达到 21.83%,远高于同期人口大国印度的老 年抚养比 10.17%,接近同期金砖国家俄罗斯和韩国的老年抚养比 23.76%和 24.91%,但 低于同期发达国家美国、英国、德国、法国、日本的老年抚养比 26.39%、30.25%、35.23%、 35.42%和 48.90%。 类似地,2022 年,我国 65 岁以上老年人口比重为 13.72%,要高于同期人口大国印 度,但低于同期发达国家美国、英国、德国、法国、日本。
3.2 我国养老医疗设施严重不足
由上可知,我国老年抚养的压力越来越大。而另一方面,近年来我国卫生机构每千 人床位数增长也出现停滞状态。截止 2022 年,我国城市和农村卫生机构每千人床位数 分别为 7.66 张和 6.25 张。 可喜的是,近年来我国卫生技术人员和护士人数出现了持续地增长。截止 2022 年, 我国卫生技术人员和护士每千人人数分别为 8.27 人和 3.71 人。 我们认为,卫生技术人员和护士每千人人数上升有利于养老产业的发展。相对而言, 我国卫生机构每千人床位数对应的养老地产供给上尚存在不足。因此,未来数年我国急 需加强能够整合老年护理、老年疾病医治等在内的老年地产产业。
3.3 未来我国养老地产规模的测算
根据联合国官方网站预测,至 2030 年、2040 年、2050 年,我国 65 岁以上老年人 口数将分别达到 2.58 亿人、3.60 亿人、3.95 亿人。假设未来我国城镇化率的年增加值 为近三年城镇化率的年平均增加值 0.76 个百分点,则至 2030 年、2040 年、2050 年, 预计我国城镇 65 岁以上老年人口数将分别达到 1.84 亿人、2.85 亿人、3.42 亿人。
2022 年底,我国养老服务床位数为 822.3 万张。过去四年的养老服务床位数年平均 增速为 3.17%,假设未来维持这个增速不变,则 2030 年、2040 年、2050 年末,我国需 要新增养老服务床位数分别为 233.3 万张、620.2 万张、1148.8 万张。
综上,假设未来我国养老服务床位数年均增速为 2%-4%,每张床位对应住宅地产建 面为 25-35 平米(相当于两室户住宅建面 50-70 平米)。由此推算,截至 2050 年我国新 增养老地产潜在需求为 1.52 亿平-5.75 亿平(中性假设下是 3.18 亿平)。因此,未来我 国老年人口群体庞大,巨大的老年抚养人群为养老地产带来重大发展机遇。
4. 我国养老政策情况分析
4.1 养老政策框架梳理
1994 年,国家计委、民政部、劳动部等十部位联合发布第一次老龄工作的专项计划, 《中国老龄工作七年发展纲要(1994——2000 年)》。 自我国在 2001 年发布《中国老龄事业发展“十五”计划纲要(2001-2005 年)》以来, 分别在 2006 年、2011 年、2016 年、2021 年发布多个五年规划。2019 年,中共中央、 国务院发布《国家积极应对人口老龄化中长期规划》,制定“近期至 2022 年,中期至 2035 年,远期展望至 2050 年”应对人口老龄化的战略性文件,形成中长期指引。
从规划文件来看,我国老龄工作目标逐渐从“五个老有”发展为“六个老有”。“六个老 有”,即“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”。 “老有所养”作为老龄工作目标的前提和基础,十四五期间主要目标为“覆盖城乡、惠 及全民、均衡合理、优质高效的养老服务供给进一步扩大,家庭养老照护能力有效增强, 兜底养老服务更加健全,普惠养老服务资源持续扩大,多层次多样化养老服务优质规范 发展”。 “老有所医”是重点和保障,十四五期间主要目标为“老年健康服务资源供给不断增 加,配置更加合理,人才队伍不断扩大。家庭病床、上门巡诊等居家医疗服务积极开展”。 “老有所为”即发挥老年人的社会作用使其参与社会事业。“老有所学”即根据老年人 的特点开展多种形式的教育活动,使老年人更新知识、充实精神生活、继续发挥作用。“老 有所教”即让老年人受到适合年龄时代特点的教育。“老有所乐”即根据老年人的生理、心 理特点,积极开展老年文娱体育活动,丰富老年人的物质文化生活。 国家老龄工作专项计划针对“六个老有”提出具体任务目标并逐次拔高相关要求,不 断丰富提高老年人生活质量的举措手段。我们认为,“六个老有”从物质层面、保障层面、 精神层面等概括老年人生活需求,在“六个老有”目标指导下实际老龄工作落地将更具针 对性、全面性。
现阶段,《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》、《国家积极应对人口老 龄化中长期规划》、《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》,共同构成了我国 实施积极应对人口老龄化国家战略、实现老龄事业和产业高质量发展的顶层设计。
4.2 养老地产相关政策
2021 年,发展改革委、民政部、卫生健康委联合发布《“十四五”积极应对人口老龄 化工程和托育建设实施方案》,其中养老服务体系建设任务有:1)建设连锁化、标准化 的社区居家养老服务网络,提供失能照护以及助餐助浴助洁助医助行等服务。2)新建或 改扩建公办养老服务机构,提升公办养老服务机构护理能力和消防安全能力,强化对失 能失智特困老年人的兜底保障。3)扩大普惠性养老服务供给,支持培训疗养机构改革转 型发展养老,支持医疗机构开展医养结合服务。结合国家老龄工作相关战略制定,我们 认为与养老地产相关的政策有以下几个方面。
1)公共环境无障碍和居家适老化改造
2020 年,民政部等 9 部门联合出台《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指 导意见》,围绕施工改造、设施配备、老年用品配置等方面,制定老年人居家适老化改造 项目和老年用品配置推荐清单。2021 年《关于加强新时代老龄工作的意见》提出各地要 落实无障碍环境建设法规、标准和规范,将无障碍环境建设和适老化改造纳入城市更新、 城镇老旧小区改造、农村危房改造、农村人居环境整治提升统筹推进,让老年人参与社 会活动更加安全方便。2022 年,民政部等 4 部门联合发布《关于推进“十四五”特殊困难 老年人家庭适老化改造工作的通知》,提出“十四五”时期支持 200 万户特殊困难高龄、失 能、残疾老年人家庭实施适老化改造。 《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》中推荐清单所列项目分为 基础类和可选类,基础类项目是政府对特殊困难老年人家庭予以补助支持的改造项目和 老年用品,是改造和配置的基本内容;可选类项目是根据老年人家庭意愿,供自主付费 购买的适老化改造项目和老年用品。我们认为,同质化养老产品的客户将不断减少,更 多人群将根据自身经济、身体情况选择差异化基础性养老服务,以上养老需求的差异化 事实使得未来养老地产市场不断扩大。
2)存量资源改建养老设施
2019 年,自然资源部发布《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发 展的指导意见》,提出已建成城区养老服务设施不足的,应结合城市功能优化和有机更 新等统筹规划,支持盘活利用存量资源改造为养老服务设施,保证老年人就近养老需求。 截至目前,部分地方已出台指导存量资源改建养老设施的相关具体文件。2024 年 4 月,《浙江省推进存量资源改建养老服务设施操作办法(试行)》中明确提及可将存量商 品房改建养老服务设施。我们认为随着我国老龄化程度逐渐加深,将存量资源改建养老 设施更符合国情发展和资源有效配置,对应房地产企业将更为积极去低效库存,适应业 务转型变化。
3)社区居家养老服务
近年来,我国将居家养老与社区相融合,提出社区居家养老服务这一模式。《中国 老龄事业发展“十三五”规划》提出,夯实居家社区养老服务基础、大力发展居家社区养 老服务、加强社区养老服务设施建设。《中国老龄事业发展“十四五”规划》提出,发展 社区养老服务机构,支持物业企业发挥贴近住户的优势,与社区养老服务机构合作提供 居家养老服务;完善社区养老服务设施配套,各地要严格按照人均用地不少于 0.1 平方 米的标准分区分级规划设置社区养老服务设施;强化居家社区养老服务能力,构建城乡 老年助餐服务体系,开展助浴助洁和巡访关爱服务,加快发展生活性为老服务业。 我们认为社区居家养老更加贴近老年实际需求,提高资源利用效率,是未来养老服 务的重要发展方向。随着社区居家养老服务逐渐生根落地,将对地产企业提出更高的建 设配套要求,对物业企业创造更多增值服务机会。
4)创设养老服务业务
为激发社会多主体参与养老服务,2019 年发展改革委、民政部、卫生健康委联合发 布《城企联动普惠养老专项行动实施方案(试行)》。专项行动聚焦普惠养老,围绕“政府 支持、社会运营、合理定价”,深入开展城企合作。国家通过中央预算内投资,支持和引 导城市政府系统规划建设养老服务体系。城市政府通过提供土地、规划、融资、财税、 医养结合、人才等一揽子的政策支持包,企业按约定承担公益,提供普惠性养老服务包, 向社会公开,接受监督。城市政府和企业双方签订合作协议,约定普惠性服务内容、与 当地居民收入和退休金水平挂钩的价格等,扩大养老服务有效供给。 我们认为,房地产企业在政府各类支持政策下进入养老服务业务,一方面承担社会 责任增加养老服务供给,一方面培育多元业务能力打造全周期服务体系,利好企业长期 发展。
5. 我国养老地产的主要模式
5.1 我国养老地产产业链
从养老地产产业链看,主要涉及养老地产提供者、养老地产消费者和养老资金来源 三个层面,所涉及机构包括政府、保险机构、地产开发商、养老机构和养老者五大层面。 其中政府主要起到监管、引导和基础资金帮助。养老机构、保险机构和地产开发商共同 提供相关养老产品。
5.2 我国养老地产的模式
目前我国养老地产主要分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。两者的主要差异在 于居住时间的长短。常住养老又分为 CCRC 社区模式、住宅出售模式、物业参与模式和 以房养老模式。“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。
5.2.1 常住养老
1)CCRC 社区模式
CCRC(Continuing Care Retirement Community)国内翻译为持续性照顾退休社区。 社区通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务,使老年人在健康状 况和自理能力变化时,依然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得与身体状况相对应的 照料服务。 CCRC 主要服务人群分三种: 自理型老人 —— 年龄 55-65 岁之间,居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自 理。社区为这一部分老年人提供便捷的社区服务,如餐饮、清洁和洗衣、医疗保健及紧 急救护等。同时,为满足老年人精神生活的需求,社区会组织各种形式的活动,如老年 大学、兴趣协会等,丰富自助型老年人的日常生活。 介助型老人 —— 当居住者的日常生活需要他人帮助照料时,他们将从自理转入介 助型护理。介助型的居住个体是分开的,但设施在同一个区域。介助老人得到的服务内 容除社区服务之外,还包括日常生活照护,如饮食、穿衣、洗浴、洗漱及医疗护理等, 社区还会为介助型老人提供与他们的身体状况相适应的各类活动,丰富其日常生活。 介护型老人 ——当居住者生活完全不能自理,需要他人的照料时,他们将转入介 护型护理,得到社区提供的 24 小时有专业护士照料的监护服务。通常介护型的居住者 年龄在 80 岁以上,同时在特殊的单元里居住。 在以上该综合社区中,为上述三种老人都能提供相应的居住产品,以满足老人在不 同生理年龄阶段,对居住和配套服务的要求,老人不需要搬家就可以在 CCRC 社区中完 成人生 1/3 的幸福旅程。
2)住宅出售模式
2021 年,国家卫健委举行新闻发布会介绍,我国老年人大多数都在居家和社区养 老,形成“9073”的格局,即 90%左右的老年人都在居家养老,7%左右的老年人依托社区 支持养老,3%的老年人入住机构养老。因此,打造适合老年人居住的住宅产品是推进老 龄工作的重点之一。 参考《中国老龄事业发展“十四五”规划》的相关指引,需进一步发展社区养老服务 机构,完善社区养老服务设施配套。我们认为,养老住宅要求匹配老龄群体的改善性住 房需求,项目中涵盖养老服务用途的公共配套措施,周边距离养老机构较近,构建“一 刻钟”居家养老服务圈。
3)物业参与模式
随着房地产市场逐渐饱和,从增量新建到存量提质的转变也是新时代养老地产需要 主攻的方向之一。通过物业参与存量业务,养老地产更加顺应政策号召,把握时代特征, 同时从过去重资本投入模式转而开辟轻运营的业务方向,吸引更多市场多主体参与。 2020 年,住房城乡建设部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区 养老服务的意见》,指出物业企业可通过 1)盘活小区既有公共房屋和设施用于居家社区 养老服务,2)提供全托、日托、上门、餐饮、文体、健身等方面的服务,3)推进居家 社区适老化改造等方式,补齐居家社区养老服务设施短板。
4)老年人住房反向抵押养老保险
所谓“老年人住房反向抵押养老保险”,就是“以房养老”,老人把房子抵押给保险公 司等金融机构,金融机构通过数据统计和精算,综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产 若干年后的价值等因素,定期发放给房主一定数额养老金。房主去世后,房产出售用于 归还养老贷款,其升值部分归金融机构所有。 从本质而言,该养老保险产品与住房抵押贷款存在类似之处但也有差别。相似点在 于均以房产作为抵押物,在房产价值基础上给予贷款人授信。但区别在于反向抵押中金 融机构逐月给予抵押人养老资金,最终抵押物处置权归属金融机构。而住房抵押贷款银 行一次放款后,借款人逐月归还贷款。只有在贷款无法按时清偿,贷款人资信出现问题 时,银行才可以处理房产。如果贷款人按时归还贷款,银行无权无故处理贷款人房产。
5.2.2 “候鸟式”养老
“候鸟式”养老又称异地养老,就是指老年人离开现有住宅,到外地居住的一种养老 方式,包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等。异地养老是一种新兴的养老模式,是 未来养老的一个新方向,已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。
1)异地养老服务中心
异地养老服务中心模式主要指以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换。该模式 特点在于满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。但是从实质操作看, 以上模式中养老公寓从本质看仅处于廉价旅店和养老护理中间的地位。养老院本身不乐 意看到所照顾的老人出现频繁更换,而老人自身对于异地环境的适应性、养老医疗等是 否可以异地使用的外部条件也造成以上养老模式发展受到制约。
2)度假式养老基地
度假式养老基地的实质在于以养老文化为核心推行休闲度假服务。该养老模式的最 大好处在于可以将老年人养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。一 方面通过旅游地产主打自然风光、休闲度假,另一方面在休闲之余引入医疗、保健、定 期康复、养生学习等内容。以上两者结合使得度假区受众面更广,且游客在一年之内可 以多次来往于度假式养老基地。
5.3 未来我国养老地产模式的发展趋势
养老模式融合化。目前,我国正在努力建设以居家为基础、社区为依托、机构充分 发展、医养有机结合的多层次养老服务体系。我国单一发展的养老模式都各自有一定缺 陷:居家养老模式缺乏专业性与全面性,提供服务质量低;社区养老资源整合难度大, 难以链接外部专业资源;机构养老提供服务供给有限,资本回收周期长,且老人参与意 愿低。我们认为,出现以上原因主要在于我国虽人口结构老龄化发展,但老龄群体财富 积累较弱、消费习惯难以扭转,无法与需大量前置投入、专业人员匹配的养老服务业产 生匹配。我们认为,以街道、社区为单位打造居家养老服务圈,培育周边养老服务机构, 将居家、社区、机构养老相结合,需求端创造更符合我国老龄群体的消费场景,供给端 进一步有效配置资源,在削减成本的同时保证服务质量。 发掘存量业务机会。目前,企业经营普遍承压,如果现下仍要求房地产企业大力新 建养老地产项目显然不合时宜。然而在存量业务中,养老地产仍处于业务蓝海,物业企 业应积极发掘相关机会,寻找新的业务增长点。将物业与养老结合,资产端可盘活小区 低效资源为养老服务设施,服务端创造更多业务机会,深度贴近老年人生活需求。另一 方面来看,这对物业企业的专业服务能力、资源链接能力等提出了更高的要求。 智能化应用结合。科技赋能养老地产,对内可降本增效,缓解人员资源不足压力, 对外建立数据平台实现全面信息管理,建设智能化养老设施,输出更及时有效、品质保 障的服务,供给多元个性的智能养老产品,让老龄群体共同享受科技发展的时代红利。
6. 我国养老地产具体产品分析——泰康之家
6.1 服务模式
泰康之家是泰康保险集团股份有限公司旗下专注养老、护理、康复实体建设运营和 创新服务的专业品牌。作为养老行业的先行者,泰康之家早在 2009 年率先获得保险机 构投资养老社区的试点资格。目前,泰康之家已完成全国 35 个核心城市连锁医养社区 和康复医院的布局,规划地上总建面约 476 万平方米,可容纳 8.3+万名老人,5.5+万个 养老单元以及 4400+张医疗床位。
泰康之家养老社区采用持续照护模式,即上文提及的 CCRC 社区模式,独创医养结 合特色,为长辈提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护、安宁疗护五种生活服 务区域,满足不同身体状况的长辈的照护需求,实现一站式退休生活解决方案。 居住方面,针对生活能自理的长者,社区内设有独立生活公寓,户型从 30 到 100 多平米不等,提供免除打扫卫生、做饭、找保姆等繁琐的家务活,让居民快乐享受丰富 的乐泰学院、俱乐部以及各类家园文化活动。针对半自理、失能、认知症的长者,社区 内设有专业护理公寓,通过长辈健康状况的评估结果,确定具体居住区域和护理等级。
医疗配套方面,泰康之家创新打造“一个社区、一家医院”的医养融合模式,在社区 内设有康复医院、老年医学中心、健康管理中心和临终关怀科,以全科医学、慢病管理、 康复护理、老年常见病诊疗及急救照护为特色,为长辈构建“紧急救助-健康管理-老年康 复”三重安全防线。与此同时,泰康之家引入泰康国际标准康复体系(TKR)和长期照护 体系(TK-LTC),并配有“1+N”多学科团队,即每位长辈都拥有一名管家或个案管理师以 及 N 个照护团队组成,包括护理、康复、医疗、药师、社工、文娱、餐饮、营养、后勤 等成员通力合作,实现对长辈全人、全程、全周期的专业照护服务。
6.2 收费标准
泰康之家的收费模式主要有两种:1)保费+标准月费;2)入门费+标准月费。
首先,获得泰康之家入住资格的方式主要有两种:1)通过购买泰康幸福有约系列 年金险,提前锁定入住权,保单总额 200 万左右,根据被保人年龄,可分为 20 年交、5 年交和一次性趸交,适用于有意通过保险进行养老规划、并希望未来能够入住高品质养老社区的用户;2)缴纳入门费,收取标准按不同社区及户型而定,最高不超过 20 万元, 入住前需一次缴足。以泰康之家·桂园为例,独立业态的入门费为 3 万元,适用于需要即 可入住的长者。 入住后,每月需要缴纳标准月费,含房屋使用费、居家费用和餐费。房屋使用费和 居家费用按不同社区及户型而定,以北京燕园为例:如两口人入住 64 平米的房间,月 费 1 万元左右(除餐费外全部包含);餐费以自助餐厅为例:早餐 10 元、午餐 28 元、 晚餐 18 元,由专业厨师团队负责。此外,针对需照护长者,即居住在专业护理区的半 自理、失能、认知症等长辈需缴纳分级护理费。
6.3 相关权益
以购买泰康赢悦人生年金保险产品计划(尊享版)保单的客户为例,李先生,45 周岁,家中有 70 岁高龄的父母、妻子和独生子。 2017 年,李先生通过泰康幸福有约购买了年缴 20 万(总计 200 万)的年金险,为 自己和夫人获得了泰康高品质养老社区的保证入住权,父母获得了优先入住权。 2018 年底,李先生将身患帕金森的父亲和母亲送入泰康高品质养老社区生活,享 受专业的医养照护。2022 年起,连续 3 年,李先生每年可领取 10 万元的特别保险金, 保险金自动存入万能账户复利生息。2025 年起,李先生每年可领取到一份生存保险金(最 多可持续领取到 105 岁)。到李先生 70 岁时,连续 10 年,每年可领取 20 万元的祝寿保 险金,此时李先生夫妻通过保证入住权入住泰康高品质养老社区,祝寿金和万能账户积 累的资金及收益正好用来养老。 由此,保单客户可通过购买 1 份年金险,提前储备了养老金,并抢先获得了高品质 养老社区资源,一次性解决了父母、夫妻 4 人的养老问题。
(来自 vzkoo)